Как происходят сделки с недвижимостью между родственниками

Сделки с недвижимостью между родственниками – нормальная практика в карьере опытных риэлтеров. Примечательно, что причины проведения операций с жильем вариативные, но подразумевают единственную цель – юридически передать право собственности другому члену семьи.

Кто считается близким родственником

Перед тем, как продать или подарить жилплощадь, стоит рассмотреть, кто попадает под данную категорию:

• Законный супруг или супруга;
• Родители или усыновители;
• Дети: родные, удочеренные и усыновленные;
• Родные сестры, братья;
• Дедушки, бабушки;
• Прадеды, прабабушки;
• Внуки и правнуки.

Остальные члены семьи, не попадающие в перечисленный список, не признаются близкими родственниками.

Особенности сделок

Продажа квартиры, как и другой недвижимости, между близкими родственниками заблаговременно исключает ряд минусов, с которыми приходится сталкиваться, самостоятельно подыскивая и покупая жилье. В частности это:

• Минимален риск столкнуться с мошенничеством в недвижимости – по причине того, что покупателем выступает проверенный человек, шанс оказаться в суде после зарегистрированной сделки стремится к нулю;
• Нет необходимости в риэлтерских услугах – не потребуется подбирать варианты и оформлять сделку по букве закона. В такой ситуации получится справиться собственными силами или, как максимум, воспользоваться услугами юристов;
• Легче обсудить предстоящую сделку – в какой форме регистрировать, как передавать деньги или в какой срок удастся провести передачу жилья по документам.

Даже учитывая родство и уровень доверия, присутствуют очевидные минусы проведения сделок с недвижимостью между близкими родственниками:

• Влияние психологического фактора – условно, если сын хочет продать квартиру матери, то маловероятно, что будут предприняты попытки установить выгодную цену. Однако, когда жилплощадь продается приемному отцу, то велика вероятность того, что сыграет фактор родства. Благодаря этому усыновитель надавит на приемного ребенка, пытаясь выбить скидку или оттянуть момент покупки жилья;
• Признание сделки недействительной. Попадает под категорию «мнимые и притворные», принцип которых заключается в совершении операций для создания иллюзии сделки. Как правило, это делается для сокрытия личного имущества от правоохранительных органов или попытки передать право собственности на возмездной основе, оформив возмездную передачу жилья. Примечательно, что первостепенной причиной признания сделки с недвижимостью между родственниками кроется в неправильном оформлении бумаг, учитывая возможную правовую неграмотность.

Считая преимущество в отсутствии привлечении услуг риэлтеров, при неумении или боязни неправильно оформить сделку, лучше обратиться непосредственно к профессионалам.

Как оформить сделку между близкими родственниками

При продаже квартиры, не обращая внимания на родство покупателя и продавца, оформляется классическая сделка с недвижимостью с базовым пакетом документов. Процедура передачи прав собственности состоит из четырех шагов:

1. Собрать документы для продажи квартиры;
2. Заключить договор купли-продажи с последующим удостоверением у нотариуса или регистратора;
3. Передать деньги продавцу – лично или на банковский счет;
4. Подписать акт приема-передачи объекта.

В конце покупателю останется зарегистрировать переход права собственности и начинать перевозить вещи в новую жилплощадь.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры близкому родственнику

В случае, если собственник реализует объект недвижимости впервые за последнюю пятилетку, то вне зависимости родственности покупателя, подоходный налог не уплачивается. Однако, если это вторая и последующая продажа одинакового типа недвижимости, то в случае реализации объекта по договору купли-продажи близкому родственнику подоходный налог не уплачивается.

Согласно пункту 2.1 196 статьи Налогового кодекса Республики Беларусь, полученные доходы от физических лиц, состоящих в отношениях близкого родства, не подлежат налогообложению. Исключением считается доход, полученный по договору купли-продажи, связанный исключительно с осуществлением предпринимательской деятельности.

В таком случае, если, например, дочь хочет продать квартиру матери, то такая операция с недвижимостью не облагается налогом и изначально не считается сделкой.

Отметим, что вторая и последующие продажи недвижимости третьим лицам за последние пять лет облагаются подоходным налогом в 13% от чистой прибыли в белорусских рублях.

Договор купли-продажи или дарения – что выбрать

В практике агентств недвижимости часто появляются сделки, где переход прав собственности между близкими родственниками происходит через регистрацию договора дарения. Этот вариант проще и дешевле, когда проводится безвозмездная передача жилья, без передачи денег.

Если предполагаемая сделка носит исключительно возмездный характер, лучше выполнять операцию по договору купли-продажи. В этом случае удастся оформить законный переход права собственности и исключить возможные неприятности в будущем. К тому же за такую операцию с недвижимостью не уплачивается подоходный налог.

Подчеркнем, что сделки с недвижимостью между близкими родственниками часто признаются фиктивными и, соответственно, по закону приравниваются к недействительным. Поэтому, если условно отец продает квартиру сыну за деньги, то правильнее оформить сделку по договору купли-продажи, нежели дарственную, предполагающую безвозмездную передачу недвижимости.

Дополнительно рекомендуем оформлять законную сделку с правильно указанной суммой в договоре купли-продажи. Опять же, если отец продает квартиру сыну на возмездной основе, то прописываем истинную сумму в документе, заблаговременно избежав возможного интереса налоговой службы.

Как избежать рисков в сделках с недвижимостью между родственниками

Вне зависимости от степени родства с покупателем, стоит заблаговременно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Особенно это важно, когда речь идет о вторичном жилье, построенном в прошлом веке. Как показывает практика, даже новые квартиры требуют тщательной юридической проверки, во избежание возможных финансовых потерь и дальнейших судебных разбирательств.