Как правильно продавать квартиру, находясь в браке

Сделки, в которых фигурируют супруги – нормальная практика в агентстве недвижимости. Причем речь не только о продаже совместно нажитого жилья, но и сделок между супругами в период брачного союза. И в каждом случае важно учитывать ряд юридических нюансов, без которых невозможно провести отчуждение на законных основаниях. Поэтому сегодня разберемся, как продать квартиру в браке и как правильно оформлять сделку в каждой ситуации.

Продажа квартиры в период брака

В ситуациях, когда один из супругов решает продать квартиру, то важно учитывать юридический момент. Пробежимся по двум возможным развитиям событий, когда продажа недвижимости происходит в период брака:

• Недвижимость признается совместно нажитым имуществом

Популярная ситуация, когда супруги решают продать квартиру, приобретенную в период брака. В этом случае, если нет зарегистрированного брачного договора на момент отчуждения, потребуется обязательное разрешение на продажу недвижимости от второго супруга – без этого не удастся на законных основаниях продать квартиру в браке.

• Недвижимость куплена до брака

Представим, что муж хочет продать квартиру, которую приобрел задолго до вступления в брак. В случае, если нет зарегистрированного брачного договора, письменное согласие от жены не нужно, поскольку квартира не признается совместно нажитым имуществом.

Однако, если супруга на момент продажи прописана в квартире, то потребуется письменное разрешение, как и остальных совершеннолетних членов семьи.

Продажа квартиры второму супругу в период брака

Вторая по популярности ситуация – когда первый супруг решает продать квартиру второму, при этом находясь непосредственно в браке. Пониманием, что сделки между супругами возможны, однако мало кто в период отчуждения объекта учитывает возможные трудности:

• Признание совместной собственностью – условно, когда муж продал жене квартиру, то без оформленного брачного договора такая сделка автоматически признается совместно нажитым имуществом, из-за чего будет разделена наполовину в случае брака. Поэтому, кроме того, что супруг получит деньги за отчуждение объекта, также может заполучить ещё половину стоимости, в случае последующего расторжения брака. Поэтому, чтобы избежать такой ситуации, предусматриваем предварительную регистрацию брачного договора между сторонами;
• Признание сделки недействительной. Представим ситуацию, что муж продал жене квартиру и через некоторое время обратился в суд для аннулирования договора купли-продажи, поскольку сделка проходила под влиянием второй стороны. В этом случае велик шанс, что суд будет на стороне супруга, из-за чего аннулирует сделку, принудив жену вернуть квартиру.

В попытках избежать подобных ситуациях рекомендуем изначально перевести продаваемую квартиру в собственность одного супруга через оформление предварительного соглашения. В таком случае собственник начнет продавать исключительно собственное имущество. При этом не будет причин для возможного аннулирования или признания сделки ничтожной. Дополнительно учитываем необходимость прописать пункт об определении раздельного режима собственности на продаваемую квартиру, после чего можно смело заключать договор купли-продажи. Соблюдя перечисленные пункты, супруги избегут перечисленных выше трудностей.

Продажа совместно нажитой недвижимости после развода

Дополнительно рассмотрим популярную ситуацию, при которой супруги продают жилплощадь после официального расторжения брака. В этом случае, пытаясь разъехаться, бывшим супругам приходится избавляться от квартиры, разделив полученные деньги между собой.

В данной ситуации учитываем, какой считается недвижимость на момент продажи: общей собственностью, долевой или совместно нажитой супругами в период брака. В зависимости от этого учитывается необходимость получения письменного согласия на продажу жилья. Так, если квартира признается совместно нажитым имуществом, то потребуется обязательное разрешение от бывшего супруга.

Подчеркнем, что без предоставленного согласия продать квартиру на законных основания не получится. Однако, как показывает практика, подобные сделки легко проводимы, в случае не выявления бывшего супруга в момент оформления. Как итог – возможное аннулирование договора купли-продажи с признанием сделки недействительной. К тому же продавец понесет наказание в виде штрафа и возможной конфискации имущества в пользу государства.

Дополнительно принимаем к сведению, что согласие на продажу жилья не потребуется, если был изначально составлен брачный договор, по условиям которого продаваемое жилье принадлежит одному супругу и автоматически не признается совместно нажитым имуществом.

Как продать квартиру в браке без согласия второго супруга

В большинстве ситуаций провести отчуждение жилплощади без предоставленного согласия второго супруга не удастся. К примеру, муж хочет продать квартиру, купленную в браке. По законодательству, данная недвижимость признается совместно нажитым имуществом, если не предусмотрен брачный договор, в котором говорится иное. Поэтому для продажи недвижимости потребуется письменное разрешение от жены.

Однако, возможны две ситуации, когда супруг может продать квартиру в браке без согласия второй стороны:

• Если недвижимость не считается совместно нажитым имуществом – куплена задолго до вступления в брак;
• При наличии зарегистрированного брачного договора – за счет наличия такого документа удается легко решать юридические вопросы.

Особенности продажи недвижимости в период брака

Вне зависимости от ситуации, единственный момент, учитывающийся в подобных сделках – юридический аспект, из-за которого отказывают в отчуждении жилплощади. К примеру, если жена не захочет продать квартиру, купленную в браке, то оформить законную сделку не удастся.

Учитываем, что нерешенные юридические аспекты могут легко стать причиной финансовых потерь при предоставлении залога со стороны покупателя. В этом случае, если продавец получил денежный задаток, но не решил юридические вопросы в установленный срок, то собственнику придется вернуть переданную сумму в двойном размере.

Поэтому, чтобы продать квартиру в браке на законных основаниях, предусматриваем перечисленные сегодня юридические аспекты, а уже после приступаем к поиску заинтересованных клиентов.