Способы узаконить перепланировку в квартире

После покупки новой квартиры то и дело хочется внести изменения, придав непревзойденный образ жилью. Поэтому уже в первый год принимается решение о ремонте с целью улучшения условий и грамотного перераспределения пространства в каждой из комнат. Но только закончив намеченную отделку, приходит понимание, что после веских изменений придется узаконивать самовольную перепланировку в квартире.

Большая часть собственников попросту игнорирует данный момент, оставляя на самый неприятный случай – продажу недвижимости в будущем. И действительно, неузаконенная перепланировка замедлит скорость продажи жилья, дополнительно отпугнув заинтересованных на первых порах покупателей.

Что такое перепланировка в квартире

Прежде чем узнать, как узаконить перепланировку в квартире, важно осознать значение, а также необходимость в её проведении. Учитывая нормативные акты, перепланировка (или переустройство) – это работы, связанные с:

• Заменой или переносом коммунальных систем: газоснабжения, мусоропровода или отопления;
• Изменением несущих конструкций;
• Установкой звуко-, тепло-, паро- и гидроизоляции;
• Изменением площади квартиры, количества жилых комнат и подсобных помещений за счет разборки или устройства перегородок;
• Установкой и увеличением проемов в несущих стенах и перегородках.

Если выполненные изменения в квартире не подходят под перечисленные пункты, то это не считается переустройством и не попадает под термин «перепланировка».

Какие работы запрещены при перепланировке

Понимаем, что после завершения ремонта в квартире, появляется обязанность узаконить самовольную перепланировку. В случае, если выполненные действия попадают под предыдущий список, то трудностей с регистрацией не возникнет. Однако на некоторые работы в квартире добиться разрешения не получится при:

• Снижении несущей способности грунтов оснований и конструкций фундаментов, стен, колонн, опор, кровель, перекрытий и балок;
• Нарушении гидро-, тепло-, био-, паро- и огнестойкости ограждающих с несущими конструкциями;
• Нарушении противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований;
• Нарушении законодательства об охране архитектурной, строительной и градостроительной деятельности, а также историко-культурного наследия;
• Нарушении режима работы газо- и дымоудаления систем;
• Ухудшении или нарушении параметров работы инженерно-технического оборудования отдельных помещений или дома;
• Работе с вентиляционными шахтами и каналами;
• Выполнении работ с балконами и лоджиями в отапливаемых помещениях;
• Устройстве жилых помещений с исключением естественного освещения;
• Установке перегородок, попадающие в оконные проемы;
• Установке дополнительного оборудования центрального отопления, электротехнического оборудования или горячего водоснабжения – в ситуации, когда выполненные действия влекут превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на жилое помещение;
• Изменении цветового и архитектурного решения фасада в жилом доме;
• Выполнении работ, влекущие снижение эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
• Ситуации, когда жилой дом не соответствует санитарным и техническим требованиям и подлежит обязательному восстановлению.

Доказать законность работ, попадающих в перечень, удастся в судебном порядке. Однако стоит понимать, обратившись в суд, стоит приготовиться к тому, что придется незамедлительно возвращать первоначальное состояние.

В каких случаях потребуется проект для перепланировки

Первым делом, приступая к сбору документов для получения разрешения, предусматриваем необходимость получения проекта, согласованного с отделом архитектуры и строительства в администрации района.

Необходимость в согласованном проекте присутствует, если:

• Проводятся работы по переносу или замене систем газоснабжения, мусоро- и газоудалений, а также центрального отопления;
• Вносятся изменения в несущие конструкции – в дополнение требуется госэкспертиза;
• Затрагивается устройство тепло-, гидро-, звуко- и пароизоляции.

В остальных ситуациях проект не требуется, когда:

• Работы затрагивают изменение площади, количество подсобных помещений с жилыми комнатами за счет разборки или установки перегородок;
• Происходит увеличение проемов в несущих стенах или перегородках.

Как узаконить планируемую перепланировку в квартире

Подчеркнем, что алгоритм действий собственника зависит от ситуации. В первом случае разбираемся, как самостоятельно узаконить планирующуюся перепланировку в квартире. Для этого потребуется выполнить три шага:

1. Заполучить разрешение

На данном этапе собственник оперативно собирает необходимый пакет документов, обращаясь в «Одно окно» администрации района.

Для этого собираем необходимый пакет документов:

• Гражданский паспорт собственника жилплощади;
• Документы, удостоверяющие право собственности;
• Подготовленное заявление по образцу;
• Технический паспорт на квартиру;
• Согласие в письменном виде на проведение указанных работ от прописанных совершеннолетних лиц;
• План-схема, либо список запланированных строительных работ;
• Письменное согласие залогодержателя – если квартира обременена залогом.

После подачи документов ожидаем сотрудников администрации, которые в назначенный день придут для обследования квартиры и составления акта. Благодаря этому документу фиксируется техническое состояние инженерных сетей и конструкций, а также предоставляется оценка соответствия планируемых изменений установленным нормам.

Срок процедуры составляет 1 месяц с момента подачи заявления, после которого собственник получает соответствующий ответ от администрации района.

Подчеркнем, что возможный отказ в проведении работ разрешено оспаривать в судебном порядке.

2. Выполнение проекта

Второй этап для собственника – выполнить одобренные администрацией района строительные работы по согласованному проекту. Для этого привлекаются аттестованные организации с последующим заключением договора. Единственным исключением станет перепланировка в блокированном или одноквартирном жилом доме, где высота помещений составляет до семи метров – в этом случае собственнику разрешается проводить строительные работы самостоятельно.

На этом этапе выполняется прием работы у подрядчика Техническим надзором. Для этого заключается договор с выбранной организацией, прошедшей соответствующую аттестацию. Это необходимо, чтобы привлечь специалиста для проверки выполненных работ со стороны подрядчика. В завершении подписываются акты скрытых работ для введения квартиры в эксплуатацию.

3. Сдача и прием объекта недвижимости в эксплуатацию

По завершению строительных работ собственнику остается выполнить заключить шаг, включающий поочередно:

• Сбор документов от подрядчика и проектировщика: акты скрытых работ и договора подряда;
• Заказать обмер в БТИ для составления Ведомости технических характеристик в красных линиях;
• Подписать Акт ввода со стороны участников перепланировки;
• Подать документы в администрацию района для ввода в эксплуатацию.

Срок выполнения процедуры составляет один месяц. После этого у собственника появляется Решение о вводе квартиры в эксплуатацию. При положительном ответе остается забрать новый техпаспорт со свидетельством из БТИ.

Как узаконить самовольную перепланировку в квартире

В случае, когда собственник пренебрег разрешением и самолично провел строительные работы в жилплощади, потребуется согласовывать перепланировку по факту. Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Заказать обмеры в БТИ

Первым делом собственник вызывает представителей городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру для выполнения обмеров. Благодаря этому фиксируются изменения в помещениях, а затем оформляется ведомость технических характеристик.

2. Заказать техническое заключение

На втором этапе собственник квартиры обращается в аттестованную проектную организацию, чтобы заказать техническое заключение, в котором указываются нарушения с учетом состояния и критичности строительных конструкций. Кроме того, благодаря техническому заключению формируется размер будущего штрафа за самовольную перепланировку.

3. Согласование ведомости технических характеристик

Документ согласовывается с обслуживающей организацией, после чего выдается акт о соответствии планировки ведомости. Также предоставленная ведомость согласовывается в отделе архитектуры исполкома. При наличии газовой плиты понадобится согласование ведомости в УП «Мингаз».

4. Заполучить и уплатить штраф

Районным исполкомом или обслуживающей организацией выписывается штраф за самовольную перепланировку, который необходимо уплатить в банке.

5. Подать документы в «Одно окно»

Необходимые бумаги передаются в «Одно окно». Дополнительно потребуется выписка из лицевого счета, а также личное присутствие совершеннолетних граждан, прописанных в квартире на момент подачи документов.

В соответствии с предоставленным пакетом документов выносится соответствующее решение о возможном согласовании самовольной перепланировки. Срок процедуры – 1 месяц.

6. Обновление документов на квартиру

Собственник получает новый техпаспорт и регистрационное свидетельство о собственности.

Подчеркнем, что узаконить самовольную перепланировку в квартире удастся, если выполненные работы не нарушают безопасность эксплуатируемого здания, а также предусмотрены требования технических нормативно-правовых актов. В противном случае, кроме уплаты штрафа, потребуется возвращать исходное состояние жилых помещений.

Штраф за самовольную перепланировку

С 2024 года в Республике Беларусь действуют следующие размеры наказаний:

• До 20 базовых величин – для ситуаций, когда самовольное переустройство или перепланировка проводились без трансформации несущей способности конструкций;
• До 30 базовых величин – когда самовольное переустройство привело к снижению несущей способности конструктивных элементов здания.

Последствия самовольной перепланировки

Кроме возможного штрафа собственнику, несогласованное переустройство жилых помещений отражается на дальнейшем проживании, а также возможности продать недвижимость. Разберем, какие трудности могут встретить хозяина жилплощади, если вовремя не узаконить перепланировку в квартире:

• Серьезные финансовые вложения – в случае, если кроме штрафа потребуется возвращать начальное состояние жилых помещений, то это, как минимум повлечет серьезные денежные вливания;
• Трудности с продажей квартиры – жилплощадь, в которой выделяется незаконная перепланировка, стоит ниже на вторичном рынке. К тому же будущие покупатели постараются снизить цену за счет очевидного недостатка в документах;
• Аварийная ситуация – возможное появление трещин в фундаменте жилого дома;
• Подача жалобы в обслуживающую организацию от соседа – в таком случае придется ждать незамедлительную проверку.

Стоит ли узаконивать перепланировку в квартире

При желании провести переустройство жилых помещений, стоит предусмотреть закон и заполучить необходимое разрешение. Как минимум, так шаг поможет избавиться от возможных трудностей при жизни в будущем.