Продажа наследственной квартиры: инструкция и советы

Продажа наследственной квартиры – сложный процесс, изначально предполагающий соответствующие риски для продавца и покупателей. Подготовка документации и показы недвижимости – стандартная процедура, не вызывающая трудностей при самостоятельной продаже. Другое дело, когда новый собственник не знает о возможных наследниках, учитывая отсутствие проверки лицевого счета, что в будущем оборачивается последствиями для двух сторон будущей сделки.

Что такое наследство и как его получить

Наследование – переход имущества, прав и обязанностей от наследователя (покойного собственника) к наследникам (родственникам и прочим лицам).

В Республике Беларусь предусмотрено два вида наследования:

1. По закону;
2. По завещанию.

Отсутствие завещания от умершего означает, что человек вступает в наследство на квартиру по закону. В этом случае наследникам необходимо предоставить заявление в нотариальную контору в течение шести месяцев с момента смерти прежнего собственника.

При наследовании квартиры по закону существует очередность, в зависимости от степени родства. Изначально участвуют наследники первой очереди: дети, супруги, родители и внуки. При отсутствии таковых, следует вторая очередь: братья и сестры, дедушки и бабушки, племянники. Всего насчитывается шесть очередей. Как правило, очередность наследования заканчивается на первой, учитывая наличие прямых родственников.

В случае наследования по завещанию квартиру получает наследник, на которого направлено завещания. Это помогает заполучить приоритетное право на наследование перед оставшимися наследниками по закону.

Какие документы нужны для вступления в наследство

Повторимся, что важно держать в голове предоставляемый временной отрезок в шесть месяцев на вступление в наследство на квартиру. Для этого наследником предоставляются следующие документы:

• Гражданский паспорт;
• Свидетельство о смерти наследователя;
• Подтверждающие документы о родстве с умершим;
• Справка из РСЦ о последнем месте жительства умершего и проживающих с ним на момент смерти;
• Документы на квартиру.

Также нередки ситуации, когда наследник попросту опоздал подать документы в установленный срок по личным обстоятельствам или незнанию о смерти наследователя. В этом случае не стоит переживать, поскольку:

• При фактическом участии наследника во владении и распоряжении имуществом нотариус примет заявление о выдаче свидетельства, праве на наследство, учитывая наличие подтверждающих документов;
• При отсутствии документов, подтверждающих фактическое принятие наследства, единственный способ для наследника – обращение в суд.

Что делать после получения свидетельства о праве на наследство

По завершению установленного временного срока наследник получает свидетельство о праве на наследство, после чего:

1. Отправляется в БТИ, где оформляет заказ на получение Свидетельства о государственной регистрации на квартиру;
2. Заказывает новый технический паспорт – при отсутствии старого. В противном случае выполнять данный шаг не нужно;
3. Заключает договор на техническое обслуживание в РСЦ;
4. Зарегистрируется в наследственной квартире – если потребует ситуация;
5. Заключает договора на: электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение;
6. Переоформляет телефон.

Выполнив перечисленный алгоритм приступаем к продаже наследственной квартиры.

Как продать квартиру, перешедшую по наследству

Повторимся, что продажа наследственной квартиры нередко омрачена трудностями, даже если при получении участвовал один единственный наследник. Рассмотрим всевозможные ситуации:

• Продать квартиру, полученную по наследству одним человеком

В большинстве случае на рынке недвижимости встречаются предложения, где у квартиры один наследник, утверждающий, что заполучил жилье по завещанию, либо уверяющий в отсутствии возможных претендентов.

Даже если квартира получена по завещанию, следует учитывать возможное оспаривание сделки в будущем. Отметим, что наличие завещания не предоставляет 100% гарантий наследнику.

Заполучив наследственную квартиру, новый собственник первым делом должен проверить наличие обязательных наследников, учитывая 1064 статью Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Согласно статье, право на долю в наследстве претендуют несовершеннолетние дети и нетрудоспособный супруг или супруга.

Чтобы узнать о возможных претендентах на наследственную квартиру, следует:

1. Запросить информацию из архивов органов ЗАГС;
2. Узнать информацию у нотариальных контор о круге наследников;
3. Взять развернутую копию лицевого счета в РСЦ, в которой указываются всевозможные граждане, прописанные в квартире.

Дополнительно учитываем, что самостоятельно заполучить информацию невозможно, исключительно через компетентные органы или агентства недвижимости. При игнорировании данного пункта, в будущем после продажи, могут объявиться наследники, способные оспорить сделку в собственную пользу.

• Наличие нескольких наследников

Нередко в продаже наследственной квартиры фигурирует несколько наследников. В подобных ситуациях реализовать недвижимость самостоятельно проблематично, учитывая возможные конфликтные ситуации и недопонимание со стороны оставшихся наследников.

Отметим, что продать долю в квартире невыгодно с финансовой точки зрения. Как правило, посредством третьих лиц наследники договариваются в письменном виде о будущей продажи недвижимости целиком. Это помогает поскорее урегулировать вопрос проведения сделки, не тратя месяцы на получение соглашений и прочие юридические аспекты.

Случаются и обратные ситуации, при которых оставшиеся собственники выступают против продажи наследственной квартиры. Для этого необходимо первым делом правильно оценить долю в квартире, а затем предоставить оставшимся собственникам первоочередное право выкупа. В случае отказа – приступать к поиску клиентов.

Оплата налога за продажу наследственной квартиры

Налог на наследство в Республике Беларусь не предусмотрен, вне зависимости от родства наследника. Дополнительно рассмотрим ситуации, в которых может оказаться наследник:

• Продавец наследственной квартиры – не резидент РБ. В таком случае необходимо уплатить 13% подоходного налога;
• Если это вторая продажа недвижимости за последние 5 лет – налог не взимается;
• При получении квартиры по наследству и наличии в собственности второй квартиры – уплатить налог на недвижимость за последнюю квартиру. Исключением из правил считаются многодетные семьи.

Целесообразность сотрудничества с агентством недвижимости

Собственник, решивший продать квартиру, полученную по наследству, может без труда реализовать данную сделку, подготовив необходимый пакет документов и найдя покупателя. Такая процедура определенно потребует немало времени и сил, но не поможет избежать возможных трудностей в будущем, если на горизонте появятся возможные наследники, официально претендующие на собственную долю, даже при наличии завещания. В этом плане без помощи опытных риэлтеров не обойтись, учитывая необходимость в проверке истории недвижимости и лицевого счета, а также препятствие нарушений третьих лиц.

Услуги риэлтера при продаже наследственной квартиры нужны:

• В сделке участвует несколько собственников – найти компромисс, договориться о продаже квартиры целиком, оценить стоимость и подготовить документы для выкупа доли. Особенно риэлтерские услуги необходимы, если наследники находятся в конфликте и не собираются обращаться;
• Для проверки истории и принятию мер, исключающие нарушению прав третьих лиц – чтобы продать наследственную квартиру по закону, пройдя необходимые процедуры;
• Ускорить процесс нахождения покупателя. Наследственная недвижимость, как показывает практика, редко пользуется доверием у покупателей, особенно если это самостоятельная продажа без привлечения посредников. Агентство недвижимости в данной ситуации выступает гарантов для двух сторон будущей сделки.

В заключении отметим, что продать квартиру, полученную по наследству проблематично, учитывая сбор необходимого пакета документов, регулирования вопросов с оставшимися собственниками и необходимость в предотвращении появления лиц, претендующих на получение доли.