Как самостоятельно продать недвижимость без помощи третьих лиц

Самостоятельная продажа недвижимости в Беларуси – сложный процесс, требующий от неподготовленного собственника знаний и времени. По этой причине многие продавцы на начальном пути пользуются услугами агентств недвижимости. Оставшаяся часть выбирает самостоятельный путь, не прибегая к услугам третьих лиц.

Особенности самостоятельной продажи недвижимости

Продать квартиру без посредников – вариант тем, кто планирует провести «чистую» продажу, без связующих цепочек. В такой ситуации, предварительно подготовив документы, можно не сомневаться в успешном проведении сделки.

Когда речь идет о поисках встречных вариантов, где изначально задействовано минимум два собственника, без профессиональных услуг риэлтеров не обойтись.

Отмечая минусы самостоятельной продажи недвижимости, выделим нескончаемые звонки от агентств. В этой ситуации даже упоминания в описании объявления не помогут по той причине, что настойчивые риэлтеры доступными способами постараются подписать договор, убеждая в скорой продаже или найденном мифическом клиенте. В любом случае рекомендуем заранее подготовить новую сим-карту, которую после проведения сделки, можно с легкостью выбросить.

Этапы самостоятельной продажи                           

Решившись продать квартиру без посредников, разберем пошаговую инструкцию:

• Определить условия продажи

Предварительный этап с целью самостоятельно определить ответы на волнующие вопросы, что позволит быстро и дорого продать квартиру. Что рассматриваем:

1. Сроки продажи;
2. Минимальную стоимость;
3. Необходимую документацию.

Ответив на перечисленные вопросы, получится самостоятельно установить временной срок для реализации жилья.

• Оценить стоимость квартиры

Просмотрев аналогичные предложения по рынку, можно без труда определить минимальную цену жилья. Причем стоит не только учитывать метраж, адрес, район, но и второстепенные характеристики: ремонт, этаж, месторасположение дома, планировку, наличие балкона и раздельного санузла. Каждая мелочь способна повлиять на итоговую стоимость недвижимости.

Также стоит понимать, что стоимость объектов в рекламе не окончательная и продавцы готовы предоставить дисконт настойчивым покупателям. Поэтому при определении минимальной цены, дополнительно учитываем дисконт в условные 5%.

• Предпродажная подготовка

Придание товарного вида – необходимый шаг, помогающий поскорее найти покупателей.

Выделим методы, способные изменить внешний вид жилья:

1. Бюджетный вариант – помыть квартиру, убрать лишнюю мебель и вещи, создав пространство;
2. Если позволяют деньги и время, провести косметический ремонт с целью устранения недостатков и создания универсального интерьера;
3. Проведение полноценного ремонта – в случае, если продается квартира без ремонта, а также присутствуют денежные средства.

Какой бы не был выбран способ, это поможет подготовить внешний вид квартиры в продаже. Не лишним окажется освободить квартиру от собственного присутствия, чтобы избегать генеральных уборок перед приходами покупателей.

• Проведение рекламной кампании

Один из важных этапов, принцип которого заключается в создании рекламного объявления о продаже квартиры, а также мастерском распространении с целью быстрого нахождения клиентов.

Первым делом занимаемся подготовкой материалов для создания рекламы. Необходимо сделать подробные фотографии жилья. Сделать это можно самостоятельно или с помощью услуг фотографа. Дополнительно учитываем наличие планировки.

Получив фотографии, переходим к составлению описания. Стоит расписать всевозможные моменты, касающиеся жилья: ремонт, проведенные перепланировки, капремонты дома, инфраструктуру и соседей. Чем больше информации продавец предоставит в описании, тем меньше придется отвечать на повторяющиеся запросы от покупателей.

Последний шаг на данном этапе – распространить объявление по ресурсам в интернете и печатных изданиях. Чем больше задействуется площадок и социальных сетей, тем выше шансы, что рекламу увидит большее количество целевой аудитории. Также не стоит скупиться на платное продвижение, если речь идет о быстром нахождении клиента.

• Общение и встречи с покупателями

Фотографии в объявлении не передадут истинной красоты квартиры, поэтому нужно готовиться к показу, как к последнему. Предварительно проветриваем помещение, добавляя свежести. Показ лучше проводить в дневное время, ибо в ночное время создается ложное впечатление о пространстве.

Также рекомендуем встречать клиента в броском месте, чтобы показать маршрут до условной остановки или супермаркета. Это позволит познакомить покупателя с местной инфраструктурой.

Финальный штрих показа – умение обговорить итоговую стоимость. Как уже говорилось, не лишним станет внести минимальный дисконт в собственную цену, чтобы предоставлять торг потенциальным клиентам. Но стоит приготовиться, что покупатель первым предложит собственную цену, которая, как правило, ниже ожидаемой. В этом плане стоит уметь торговаться, не говоря твердое «нет»!

• Подписание предварительного договора с задатком

Договорившись о стоимости квартиры с покупателем, приступаем к подписанию необходимых документов. На этом этапе стоит действовать моментально, поскольку клиент продолжает находиться в поиске жилья и при нахождении выгодного варианта попросит небольшую паузу. Поэтому первым делом подписываем предварительный договор с обязательным внесением задатка, что позволяет удержать покупателя до момента передачи недвижимости в собственность.

К слову, за несоблюдение правил договора задатка, пострадавшая сторона получит материальную компенсацию. Как правило, это проходит через судебную инстанцию, учитывая нежелание покупателей терять сумму задатка при расторжении документа.

• Подготовка документации к проведению сделки

Опытные продавцы готовят пакет документов задолго до первых поступающих звонков о покупке квартиры, поскольку сам процесс занимает немало времени. Если пренебречь данным пунктом, то весь цикл продажи недвижимости затянется на несколько недель.

Перечь документов для продажи квартиры:

1. Правоустанавливающие документы, доказывающие у нотариуса, каким образом недвижимость оказалась в собственности. Как правило, они находятся на руках у собственника. При отсутствии – прибегаем к помощи нотариальной конторы;
2. Копия лицевого счета, где указываются сведения о зарегистрированных лицах. Выдается в организации, которая осуществляет эксплуатацию жилого фонда: ЖЭС, ЖСК, РСЦ или Товарищество собственников. Срок действия документа – календарный месяц;
3. Выписка из ЕГРНИ. Берется в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру;
4. Согласие в письменном виде от совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире. Удостоверяется у нотариуса;
5. Согласие в письменном виде от участников приватизации – для продажи приватизированной недвижимости. Также удостоверяется нотариусом;
6. Согласие органов опеки и попечительства – в случае проживания в квартире несовершеннолетних, ограниченных в дееспособности и недееспособные;
7. Разрешение собственника второй половины – если осуществляется продажа недвижимости, нажитой в браке.

Собрать перечисленный список документов для стандартной сделки купли-продажи не составит особого труда. Понадобится только время и терпимость.

• Перечисление денежных средств

Первым делом напомним, что расчет за продажу недвижимости в Беларуси производится исключительно в национальной валюте. В противном случае сделку можно будет легко признать недействительной, а также это послужит причиной для дальнейшей конфискации жилья.

Также учитываем, что продажа недвижимости – ответственный шаг, при котором необходимо предусматривать официальную форму оплаты, дабы в последствии не попасть в лапы мошенников.

Существует три главных способа передачи денег при продаже недвижимости:

1. Наличный расчет. После подписания договора купли-продажи перечисляется сумма в белорусских рублях и проверяется подлинность купюр;
2. Безналичный расчет – через открытие счета в банке и дальнейшего перевода. Продавец заполучит деньги после проведения сделки, предъявив установленные документы, подтверждающие факт передачи квартиры в собственность;
3. Банковская ячейка – деньги за квартиру кладут в ячейку, доступ к которой продавец получает после предъявления документов, прописанных в договоре: свидетельстве о государственной регистрации или отметке в паспорте о снятии регистрации.

При этом предпочтительного способа передачи денег нет. Выбор зависит от личных интересов каждой стороны сделки.

• Подписание договора купли-продажи и передача квартиры

Последний этап, заключающийся в составлении и дальнейшем подписании договора купли-продажи, который в последствии удостоверяется у нотариуса или регистратора. После этого остается зарегистрировать переход права собственности на нового владельца и передать квартиру, выполнив ряд шагов:

1. Взять справки об отсутствии долгов: РСЦ или ТС – за ЖКУ, водоканал – за оплату воды, энергосбыт – за оплату электричества;
2. Сделать копии полученных справок;
3. В день передачи квартиры покупателю оплатить оставшуюся задолженность по коммуналке;
4. Подписать с покупателем акт передачи квартиры, передав набор ключей. Также отдаются справки об оплате ЖКУ, воды и электричества и паспорта счетчиков;
5. Сняться с регистрационного учета путем регистрации по новому месту жительства.

В завершении останется отметить проведенную сделку в кругу семьи.

Уплата подоходного налога             

Оплачивать налоги – прямое обязательство гражданина Республики Беларусь. В случае с недвижимостью собственники часто упускают факт присутствия возможной необходимости в уплате подоходного налога, что в последствии оборачивается штрафами и вызовами в суд.

Выделим ситуации, когда продавцу необходимо позаботиться об уплате подоходного налога за проданную недвижимость:

1. Вторая продажа квартиры за последние 5 лет. Иные типы недвижимости, проданные в последнюю пятилетку, не учитываются;
2. Продавец – нерезидент, а именно гражданин, находящийся 183 дня и менее в календарном году на территории Республики Беларусь.

Размер подоходного налога составляет 13% с чистой прибыли (разница между покупкой и продажей в национальной валюте).

Ситуации, когда не надо оплачивать подоходный налог:

• Продаваемая квартира получена по наследству или договору дарения;
• Первая продажа квартиры за последние пять лет.

Когда нужно обращаться в агентство недвижимости

Если речь идет о «чистой» продаже, то риэлтерские услуги в первую очередь необходимы, чтобы возложить работу на плечи опытного агента, поскольку собственники не имеют желания, времени или возможностей заниматься данным вопросом самостоятельно.

Также выделим ситуации, когда без риэлтерских услуг не обойтись:

1. Сложные цепочки. Как уже говорилось, если нужно одновременно продать и купить квартиру, то самостоятельно провернуть подобный трюк сложно;
2. Квартира обременена долгами – покупатели отвергают такие предложения;
3. Продажа недвижимости по доверенности – сложный процесс, требующий проверки всевозможных моментов, начиная от актуальности самого документа до связи с продавцом;
4. Купить квартиру в рассрочку – без юридической помощи не обойтись.

Дополнительно выделим ситуацию, когда нужно продать квартиры быстро и рыночной цене.